Daň z nabytí nemovitých věcí

Začátkem roku 2014 zanikla daň z převodu nemovitostí a byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí, která je v principu dost podobná, a pro většinu běžných případů převodu nemovitosti i stejně vysoká. Daň z nabytí nemovitých věcí podléhá pouze úplatným převodům (typicky kupním nebo směnným smlouvám), přičemž je od této daně osvobozen prodej nově postaveného domu či bytu. Pokud jde ve vašem případě o dědictví, tak daň nemusíte řešit vůbec viz. článek o dědické dani, pokud se jedná o darování, tak daň platíte pouze v některých případech viz. článek o darovací dani. Dále se zaměříme především na případ koupě a prodeje zemědělské půdy.

Poplatník daně                                                                        

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující nemovitosti (nabyvatel vlastnického práva).

Základ daně a její sazba

Základ daně a její sazba

Základ daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.  Známe čtyři typy nabývací hodnoty:

• Sjednaná cena může být nabývací hodnota, ale ve většině případů se pro zjištění nabývací hodnoty porovnává se srovnávací daňovou hodnotou.

 

• Srovnávací daňová hodnota se vypočítá pomocí směrné hodnoty, která se určuje pomocí tohoto speciálního formuláře. Od roku 2017 musí mít každý pozemek, který má své BPEJ svůj vlastní formulář. V tomto případě se zaplatí standardní 4% z kupní ceny. Finanční úřad určí směrnou hodnotu na základě poskytnutých informací a na základě směrné hodnoty spočítá srovnávací daňovou hodnotu, která je ve výši 75% směrné hodnoty. Finanční úřad vyčíslí daň a v případě, že je vyčíslená daň finančním úřadem vyšší než daň, která vyšla směrnou hodnotou Vám, vyměří finanční úřad doplatek, který je spatný do 30 dnů.

 

Směrnou hodnotu nelze použít v případě, že pozemek nemá BPEJ (zahrada, sad, lesní pozemek, ostatní plocha, vodní plocha. Směrnou hodnotu nelze použít ani v případě, kdy na orné půdě nebo trvalém travním porostu máme vzrostlé stromy, proto je vždy lepší si pozemky zkontrolovat v katastru nemovitostí. V těchto případech finanční úřad vyžaduje znalecký posudek od znalce).

Dále je potřeba vyplnit přílohu N, kde zaškrtnete 1) Směrnou hodnotou a dále vyplníte tabulku č. 1.

 

• Cena zjištěná je klasický znalecký posudek. Tento způsob se používá v případě, kdy nelze cenu stanovit žádným jiným způsobem. Nebo v případě, kdy finanční úřad vyžaduje znalecký posudek (ostatní plocha, lesní pozemek, vodní plocha, sad, zahrada nebo v případě kdy na orné půdě či trvalém travním porostu máme vzrostlé stromy.) Dále je potřeba vyplnit přílohu N, kde zaškrtnete 2) zjištěnou cenou a vyplníte tabulku 2 a do řádku 7) uznatelný výdaj vyplníte cenu faktury za znalecký posudek, kterou přiložíte k daňovému přiznání.
• Zvláštní cena je nařízena přímo v zákoně u těchto případů: soudní či správní řízení, exekuce nebo při vydražení. V tomto případě se místo přílohy N vyplňuje příloha J.

Pro rychlý a snadný výpočet můžete použít kalkulačku.

Daňové přiznání a zaplacení daně

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí musí poplatník podat nejdéle do tří měsíců po kalendářním měsíci, v němž byla v katastru nemovitostí provedena změna vlastnických práv k nemovitosti, a ve stejné lhůtě daň zaplatit.